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부동산

전입신고를 꼭 해야 하는 이유 - 최우선변제권과 우선변제권

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안녕하세요 팔리입니다.

오늘은 주택임대차계약을 했을 때 전입신고를 꼭 해야 하는 이유에 대해 얘기해보려 합니다. 

 

 

주택임대차계약을 통해 임차인이 된 당신을 지키기 위한 법이 있습니다. 바로 주택임대차보호법입니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물에 대해 적용되며 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 이 법이 적용됩니다. 

 

상황을 들어보겠습니다. 주택의 소유자인 갑이 을과 2년짜리 임대차계약을 했습니다. 그런데 계약한 지 1년이 되는 때 갑은 급하게 돈이 필요했고 병에게 소유한 주택을 매매하였습니다. 그런데 여기서 문제가 발생합니다. 매수인인 병은 임차인인 을에게 집을 비우라고 하는 겁니다. 임차인 을의 입장에서는 억울합니다. 나는 갑과 2년의 계약을 맺어 정당한 권리로 주택을 사용수익 하고 있는 것인데 갑자기 나타난 병이 묻고 따지지도 않고 나가라고 하는 겁니다. 이때 을은 병에게 주택을 인도하고 나가야 하는 걸까요?

 

정답을 말하기에 앞서 채권과 물권에 대해 알아보겠습니다. 채권은 특정인에게 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리를 말하고 물권은 물건과 권리를 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적, 절대적, 관념적인 재산권을 말합니다.  A가 B에게 아파트를 매매했을 때 B는 A에게 소유권 이전을 청구할 수 있습니다. 이때의 소유권이전청구권은 A에게 요구하는 일정한 행위로 채권입니다. C(소유권자)와 D가 2년 아파트 전세계약을 맺었을 때 D는 2년 동안 아파트를 사용수익 할 수 있는 권리를 얻은 것으로 물건에 대한 권리를 얻은 상황이므로 전세권은 물권이 됩니다. 

 

이제 채권과 물권의 개념은 어느 정도 잡혔을 거고 하나 더 알아두어야 할 것은 항상 물권이 채권보다 우선한다는 것입니다. 물권이 채권보다 우선한다는 개념은 변제 상황에서 돈을 빌려준 사람이 수인인 경우 돈을 먼저 갚을 우선순위를 정할 때 물권이 채권보다 우선한다는 것을 의미합니다. 

 

이제 다시 내용으로 돌아오겠습니다. 갑자기 집에서 쫓겨나게 생긴 을은 어떻게 될까요? 정답은 나가야 할 수도 있고 나가지 않을 수도 있다입니다. 양쪽 다 정답이라는 말에 당황하실 분들이 많을 텐데 왜 양쪽 다 정답인지 설명해보겠습니다. 

 

만약 을이 갑과의 임대차계약 이후 주택을 점유(주택인도)하고 동사무소에 가서 주민등록을 했다면 즉, 전입신고를 했다면 주택에 대해 소유권을 가지고 있는 병에게 대항할 수 있는 대항력이 생기게 됩니다. 병이 나가라고 해도 법적으로 나가지 않을 수 있죠. 동시에 최우선변제권을 행사할 수 있게 되는데 최우선변제권이란 선순위 담보권자보다도 우선해서 변제를 받을 수 있는 권리로 보증금 중 일정액을 보호받을 수 있습니다. 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 지역별, 보증금별로 다릅니다. 아래의 표는 21.05.11일 이후 결정된 내용입니다. 향후 달라질 수 있습니다. 

지역 구분 보증금 보상 범위
서울특별시 1억 5천만 원 이하 5천만 원
수도권 중 과밀억제권역(세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시) 1억 3천만 원 이하 4천 3백만 원
광역시(안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시) 7천만 원 이하 2천 3백만 원
그 밖의 지역 6천만 원 이하 2천만 원

 

주택인도와 주민등록, 즉 전입신고를 하고 여기에 확정일자까지 받는다면 우선변제권이 생기게 되는데, 우선변제권이란 주택의 경매 또는 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 

 

후순위권리자의 개념을 극단적 상황을 통해 설명해보겠습니다. 갑이 7억 융자를 받아 10억짜리 아파트를 구매, 쉽게 얘기해서 갭투자를 했습니다. 이때 갑은 A은행에서 융자를 받으면서 저당권을 A은행에 주었습니다. 이후 을과 5억짜리 임대차계약을 통해 사용수익권능을 을에게 주었습니다. 그런데 갑이 융자받은 금액을 갚지 못하여 아파트가 경매를 하게 되었습니다. 아파트를 경매하고 받은 10억중 7억은 은행이 가져가고 남은 3억을 을이 가져가게 되는데 이때 선순위권리자 이후에 남은 환가대금을 가져가는 사람을 후순위권리자라고 합니다. 보시는 바와 같이 을은 5억을 받아야 하는데 3억밖에 받지 못해 2억의 손해를 보았습니다. 

 

방금의 예시에서 갑이 을과 먼저 아파트 임대차계약을 맺고 이후에 은행에서 저당권을 주고 융자(금전소비대차계약)를 받았다면 어떻게 될까요? 을이 임대차계약 이후 전입신고와 확정일자를 받았다면 아파트가 경매에 넘어갔어도 경매 후의 환가대금에서 선순위권리자가 됩니다. 하지만 전입신고와 확정일자를 받지 않았다면 임대차계약 이후에 저당권설정계약을 했더라도 저당권은 물권이고 임대차계약은 채권이기 때문에(물권이 채권보다 우선한다는 것은 앞서 설명드렸습니다.) 을은 후순위권리자가 되게 됩니다.

 

따라서 주택임대차계약을 하는 예비 임차인이 계시다면 꼭 전입신고와 확정일자를 받으시길 바랍니다.

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